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Beherbergungsvertrag oder Mietvertrag - Was ist der Unterschied?

Vermieter | Informationen für Vermieter | 25/07/19

Bei der Vermietung von Privatzimmern müssen Sie genau darauf achten, ob Sie eine private Vermietung anbieten oder gewerblich vermieten und einen Beherbergungsvertrag abgeschlossen haben. Die Unterscheidung hat weitreichende Konsequenzen für Sie, da der anderen Vertragstyp auch andere Pflichten mit sich bringt. Lesen Sie hier, wie Sie erkennen, ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt und worauf Sie in dem Fall achten müssen.

Wird bei einem Mietvertrag das Hausrecht übertragen?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchten, gibt es zunächst zwei Möglichkeiten. Sind Sie der Eigentümer des Hauses bzw. der Wohnung, dann schließen Sie einen einfachen Mietvertrag ab. Sind Sie dagegen selbst nur Mieter, handelt es sich um einen Untermietvertrag. Dabei ist unwichtig, ob Sie nur ein Zimmer, eine Wohnung oder ein ganzes Haus untervermieten. Worauf Sie bei einer Untervermietung achten müssen, können Sie hier nachlesen. Am Wichtigsten ist, dass Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten müssen. Bei “berechtigtem Interesse”, zum Beispiel dem Auszug eines Mitbewohners, müssen Sie ihn auch nur über die Untermiete informieren.

Durch einen (Unter-)Mietvertrag wird das Hausrecht übertragen. Es geht damit auf den (Unter-)Mieter über. Daher haben Sie geringere Verfügungsgewalt über die vermieteten Räume und können diese zum Beispiel nicht ungefragt betreten. Dadurch, dass das Hausrecht übertragen wird, haben Sie außerdem nicht das Recht, dem Mieter zu verbieten, Besuch zu empfangen. Damit es sich um eine private Vermietung handelt, dürfen Sie maximal acht Betten dauerhaft vermieten und müssen unter einem Jahresgewinn von 24.500 € bleiben.

Alle weiteren Infos zu einem normalen Mietvertrag finden Sie hier.

Die Besonderheiten des Beherbergungsvertrages

Anders sieht es aus, wenn Sie bei einer befristeten Vermietung Sonderleistungen ohne separate Abrechnung anbieten. Zu den Sonderleistungen gehören zum Beispiel ein Frühstücksservice, Halb- und Vollpension, Zimmer- und Endreinigung oder auch ein Wäscheservice. Durch das Angebot dieser zusätzlichen Leistungen werden Sie zum Gastwirt und müssen ein Gewerbe anmelden. Es handelt sich also nicht mehr um eine rein private Vermietung. Als Gastwirt schließen Sie einen Beherbergungsvertrag mit Ihrem Gast ab. Dieser kommt bereits automatisch durch Buchungsanfrage und Buchungszusage zustande, sei es per Telefon, vor Ort oder über eine Plattform wie Roomlala. Er gilt daher auch ohne dass er schriftlich festgehalten wurde, jedoch können beide Parteien eine zusätzliche schriftliche Fixierung verlangen. Der Beherbergungsvertrag ist ein Mischvertrag, der zentrale Elemente eines Mietvertrages enthält, aber auch gesonderte Rechte und Pflichten für den Vermieter aufweist, sowie die zusätzlichen Leistungen beinhaltet.

Die vielleicht wichtigste Unterscheidung zwischen einem normalen Mietvertrag und einem Beherbergungsvertrag bei der Vermietung von Privatzimmern ist, dass das Hausrecht nicht auf den Mieter übertragen wird. Sie behalten also die höhere Verfügungsgewalt und können Besuch verbieten sowie das Zimmer zum Beispiel zur Reinigung betreten. Außerdem ist bei einem Beherbergungsvertrag eine einseitige Kündigung nicht möglich, außer dies ist so in den AGB verankert. Als Gastwirt müssen Sie die Unterkunft für den gebuchten Zeitraum zur Verfügung stellen und der Gast muss zahlen, unabhängig davon, ob er das Angebot letztendlich nutzt oder nicht.

Was gilt bei der Vermietung von Privatzimmern auf Roomlala?

Wenn Sie als Privatperson auf Roomlala ein Zimmer in Ihrer Wohnung vermieten, müssen Sie also darauf achten, welche Zusatzleistungen Sie anbieten. Bieten Sie nichts dergleichen an, müssen Sie sich weniger Gedanken machen. Wir empfehlen Ihnen in diesem Fall, einen (Unter-)Mietvertrag mit Ihrem Mieter abzuschließen. Vorsicht ist geboten, wenn Sie ein Frühstück, Wäscheservice oder Ähnliches entgeltlich anbieten. Dann besteht auch bei der Vermietung von Privatzimmern automatisch ein Beherbergungsvertrag und Sie sind Gewerbetreibender. Beachten Sie, dass die Plattform, in diesem Fall Roomlala, kein Vertragspartner ist! Auch den Beherbergungsvertrag sollten Sie zu Ihrer Sicherheit schriftlich festhalten.

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